Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Hier sind die Preise am niedrigsten!

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Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihr Haus in Wien im Bezirk Josefstadt einladen? Wie sollte ein Deutscher das Projekt ‚Haus kaufen in Österreich‘ am besten angehen und wie nicht? Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.

Der Kauf eines Hauses in Österreich ist bei vielen Deutschen beliebt

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Sie glauben, dass der Hauskauf in Österreich ein leichtes Unterfangen sei? Leider ist es das nicht. Die Regelungen sind regional verschieden. Und diese unterscheiden sich nochmals für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit uneingeschränkt. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Doch sollte das Augenmerk eher auf rechtliche Fragen gelenkt werden. Hier liegen die meisten Stolpersteine.

Mit Titel und Modus in zwei Schritten Immobilien erwerben

Die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich liefert das österreichische Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. So soll der Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt werden.

  • Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel

    Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Dabei geht noch kein Eigentum vom bisherigen Eigentümer an den Käufer über. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Neben dem Kaufvertrag kommt oft auch ein Schenkungsvertrag zur Anwendung.

  • Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

    Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Die Beglaubigung der Unterschriften wird von einem Gericht oder von einem Notar vorgenommen. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Der Staat Österreich besteht auf der Abgabe von zahlreichen Erklärungen durch den Deutschen Käufer.

  • Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

    Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

  • Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

    Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Nur für Nicht-Österreicher: Diese Genehmigungen sind Pflicht

Der Hauskauf in Österreich hält für EU-Bürger zusätzliche Auflagen bereit. Für diese Genehmigungen und Bescheide gibt es je nach Region verschiedene zuständige Behörden. Auch die Art und Weise, wie diese erlangt werden können, sind unterschiedlich. Der Eintrag des Kaufs in das Grundbuch ist erst nach Vorliegen all dieser Dokumente zulässig.

Nutzen Sie das Haus als Haupt- oder Freizeitwohnsitz?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Für die Eintragung des Kaufs ins Grundbuch ist dann eine Zulassung der Nutzung als Freizeitwohnsitz erforderlich. Ziel: Erlangung eines Freizeitwohnsitzbescheid.

Was gibt es noch für Vorschriften im Baulandgrundverkehr?

Eine hohe Zunahme von Ferienwohnungen ist nicht erwünscht. Daher wirkt die Alpenregion gerade in den bevorzugten Regionen entgegen. In diesem Sinne wurden dort weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke und Wohnungen) aufgesetzt. Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. So kommt es zu neun bundesländerindividuellen Gesetzen. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Für Vorarlberg, Tirol und Salzburg haben die Deutschen eine Vorliebe entwickelt. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz baut schnell große Hürden für den Erwerb einer Immobilie auf. Deren Überwindung kann sich über Jahre hinziehen. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Daher sollte ein Deutscher vor dem Hauskauf in Österreich die erforderlichen Genehmigungen sehr genau prüfen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. Alle Freizeitwohnsitze werden von der Gemeinde in einem Verzeichnis geführt. Sie ist auch für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze zuständig. Die Gemeinde orientiert sich dabei am Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?

Den Landesraumordnungsgesetzen ist genau diese Definition nicht klar zu entnehmen. Im Gesetz wird eher abgegrenzt, was ein Hauptwohnsitz nicht ist. Die Frage, wie die Immobilie genutzt wird, wird oft durch die Antwort auf die Frage ‚Wo liegt der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen?‘ geklärt. Die Nutzungsart der Immobilie kann von der Behörde jederzeit überprüft werden. Das ist allerdings leichter gesagt, als getan. Vielfach erfolgt die Überprüfung erst auf eine Anzeige hin.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. So kollidiert man nicht mit dem Gesetz.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Immobilienpreise 2022: die Entwicklung in Österreich

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Das vierte Quartal 2021 und seine Trends haben wir dem Preisspiegel entnommen. Diese Trends sind bei Immobilienpreisen erkennbar:

  • Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Damit übertrifft das vierte Quartal das dritte Quartal 2021. Dieses weist eine Steigerungsrate von ’nur‘ 10,4% auf.
  • Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Im dritten Quartal 2021 lag der Wert noch bei 10,4%.
  • Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Noch im dritten Quartal 2021 waren nur 11,8% Preissteigerung zu beobachten.
  • Die Preissteigerungen für Immobilien in Wien selbst fielen niedriger aus als im Umland. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
  • Nicht ganz so stark betroffen zeigte sich der Neubauwohnungsmarkt. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Der Wohnimmobilienpreisindex für Österreich, speziell für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien war eine deutlich stärkere Verteuerung zu bemerken. Das Preisniveau lag dort für Jahre sehr viel niedriger als in Wien selbst.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Das Angebot wird nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleiben. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Besonders stark werden Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser nachgefragt werden. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

10 beliebte Immobilienportale aus Österreich

  • Mietguru.at

    Auf Mietguru.at finden Immobilienkäufer Angebote aus ganz Österreich. Eine ausgewählte Immobilie wird als Immobilie des Tages präsentiert.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Flatbee.at

    Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Neben der Suche wird hier auch ein Vergleich angeboten. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Der Standard

    derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • FindMyHome.at

    Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. So lassen sich Anbieter untereinander vergleichen. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Alle-gemeinsam.at

    Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Immobilienscout24.at

    Zu den Immobilienangeboten findet man auf Immobilienscout24.at auch viele Ratgeber. Von Mietrecht bis Baurecht und Genehmigungen und Verordnungen helfen die Ratgeber Bauherren wie Mietern.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Willhaben.at

    In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Auf Willhaben.at werden mehrere tausend Immobilien angeboten. Neben dem Kauf steht auch die Pacht oder Miete zur Auswahl.

    Im Web: www.willhaben.at

  • Immosuchmaschine.at

    Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

  • Wohnnet.at

    Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

    Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Es steht Deutschen offen in Österreich eine Immobilie zu erstehen. Die EU-Mitgliedschaft Österreich sichert dies. Es gibt eine Ausnahme: landwirtschaftliche Immobilien.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Modus oder Eigentumserwerb nennt sich dieser Teil.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Blickt man weiter zurück ergibt sich eine Steigerung von 7 % zum Vorjahr und eine Steigerung von sogar 30,6 % zu fünf Jahren vorher.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Ausländer möglich. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt die Option zu. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 vereinfachte den Erwerb von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In Wien (innere Stadt) liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen ab 130 qm bei 25.851 Euro. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Nach den Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK liegt die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien bei etwa 12.300 Euro pro Jahr. Ein Vergleich mit München: Hier liegt die Jahresmiete bei ca. 14.800 Euro. Die Kaufkraft die Münchner ist allerdings auch höher. Über 50 % des Jahresnetto-Gehalts von Wienern wie auch Münchnern geht daher für Miete drauf.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich muss man mit bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter für Immobilien rechnen. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.

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